부동산 GEO 업체 추천
전세 맡길 곳을 AI에게 물을 때 먼저 나오는 중개사무소, 지오랭크가 만듭니다

한국공인중개사협회 집계를 보면 2025년 12월 영업 중인 개업공인중개사는 109,320명입니다. 같은 해 1월보다 2,474명 줄었고 11만 명 아래로 내려간 건 약 5년 만입니다. 2025년 한 해 신규 개업은 9,150명으로 1998년 이후 가장 적었습니다. 폐업은 11,297명, 휴업은 1,198명이었습니다. 협회는 폐·휴업이 신규 개업보다 많은 상태가 2023년 2월부터 2년 11개월 동안 이어졌다고 밝혔습니다. 거래가 줄어든 시장에서 10만 명이 넘는 중개사가 같은 동네의 많지 않은 매물을 두고 맞붙고 있습니다.

경쟁은 매물 단위와 사무소 단위에서 한꺼번에 벌어집니다. 국토교통부 고시는 매도인·임대인이 허용하면 공동중개로 여러 사무소가 같은 매물을 광고하도록 열어 두었고 그래서 한 아파트 매물이 여러 중개사무소 이름으로 동시에 올라오는 일이 흔합니다. 매물만 봐서는 사무소끼리 차이가 잘 드러나지 않고 고객이 끝내 고르는 것은 그 매물을 맡길 공인중개사입니다.

최근 변화는 신뢰 문제에서 시작됐습니다. 국토교통부 전세사기피해지원위원회가 2026년 8월 말까지 인정한 전세사기 피해자 등은 누적 40,936건입니다. 국토교통부는 2026년 7월 3일 「부당한 중개대상물 표시·광고행위의 유형 및 기준」을 개정해 계약이 끝난 매물을 미끼로 쓰는 행위의 기준을 다시 정했습니다. 부동산 중개 플랫폼도 규제 밖에 있지 않습니다. 공인중개사법 제18조의3에 따라 국토교통부장관은 플랫폼 같은 정보통신서비스 제공자에게 모니터링 자료를 내라고 하거나 위반 의심 광고를 조치하라고 요구할 수 있습니다.

이런 질문에 대한 AI 답변을 보면 출처는 대개 부동산 매물 플랫폼, 중개사무소 공식 홈페이지, 보도자료, 블로그가 섞여 있습니다. 어느 출처가 앞에 서는지는 질문 유형마다 다릅니다.

부동산 질문에서 AI가 기대는 공개 출처는 종류가 뚜렷합니다. 가격과 거래 사실은 국토교통부 실거래가 공개시스템 같은 공공 자료를 기준으로 삼습니다. 허위매물이나 전세사기 같은 위험 정보는 국토교통부 발표와 그 발표를 다룬 기사가 주된 근거입니다. 사무소 이름이 들어가는 추천 답변은 매물 플랫폼 페이지와 동영상, 사무소가 직접 운영하는 홈페이지 글에서 재료를 가져옵니다. 이 가운데 중개사무소가 직접 손댈 수 있는 출처는 홈페이지와 외부에 싣는 설명 글입니다.

부동산 홍보 글이라도 중개대상물을 언급하면 공인중개사법의 표시·광고 규정을 적용받습니다. 제18조의2제1항에 따라 개업공인중개사는 중개대상물을 표시·광고할 때 중개사무소와 개업공인중개사에 관한 사항을 밝혀야 하고 중개보조원에 관한 사항은 적으면 안 됩니다. 시행령 제17조의2제1항이 정한 그 사항은 중개사무소의 명칭·소재지·연락처·등록번호와 개업공인중개사의 성명입니다. 인터넷 광고에는 적을 것이 더 많습니다. 제18조의2제2항과 시행령 제17조의2제2항은 소재지·면적·가격·중개대상물 종류·거래 형태를 적게 하고 건축물이라면 총 층수·사용승인일·방향·방과 욕실 개수·입주가능일·주차대수·관리비까지 요구합니다.

고시에 실린 예시는 글을 쓸 때 곧바로 적용됩니다. 역까지 거리는 직선거리 대신 실제 도보거리나 도보시간으로 적습니다. 관리비가 최근 3개월이나 1년 평균과 크게 다르면 과장 광고로 볼 수 있습니다. 토지 광고에서 "행위제한 있음"처럼 지나치게 줄인 설명도 기만적 광고 예시에 올라 있습니다. AI는 페이지 문장을 떼어 답변에 그대로 쓰기 때문에 부정확한 문장은 AI 답변에서도 되풀이됩니다.

단속도 실제로 진행 중입니다. 국토교통부가 2026년 9월 발표한 1년 점검 결과를 보면 상시 모니터링으로 확인한 9,383건 가운데 부당한 표시·광고가 5,201건(55.4%), 명시의무 위반이 3,753건(40%), 무자격자 광고가 429건(4.6%)이었습니다. "융자금 없음"이라고 광고했는데 12억 원 근저당이 잡혀 있던 매물도 있었습니다. 2025년 대학가 점검에서는 위법 의심 광고 321건을 지방자치단체에 통보해 행정처분 같은 후속 조치를 요청했습니다. 2023년에는 국토교통부가 상습 위반 사업자를 집중 조사해 불법광고 201건을 적발했고 한국인터넷광고재단이 운영하는 부동산광고시장감시센터와 집중 신고 기간도 운영했습니다.

부동산 GEO 콘텐츠에서 가장 신경 쓸 부분은 누구 이름으로 쓰느냐입니다. 매물을 언급하는 글은 개업공인중개사 명의와 등록번호로 내보내고 중개보조원 이름과 연락처는 광고에 넣지 않습니다. 거래 후기를 옮길 때는 공정거래위원회 「추천·보증 등에 관한 표시·광고 심사지침」에 따라 실제 거래한 사람의 경험이어야 합니다. 대가를 준 후기라면 그 경제적 이해관계도 밝혀야 합니다.

부동산 GEO 업체로서 지오랭크의 작업은 GRank Research로 자사와 경쟁사 4곳의 정보·AI 가시성·후기·평판을 모아 FACT DB를 만드는 데서 출발합니다. 부동산이라면 같은 동네에서 이미 AI 답변에 오르는 사무소 4곳이 어떤 출처 덕분에 인용되는지부터 확인합니다. 운영에 들어가면 특허 출원한 GRank Pilot이 ChatGPT·Gemini·Perplexity·Claude 4개 AI에 주요 질의 20~50개를 하루 5회 새 세션으로 던져 인용 여부와 순위를 남깁니다. "마포 전세 부동산 추천" 같은 지역 질문은 사람마다 화면이 달라서 한 번 검색해 봐서는 알 수 없습니다. Pilot은 이 변동을 확률로 보여 줍니다.

동네 단위 질문도 데이터 기반으로 분석합니다. 지오랭크가 쓰는 콘텐츠 DB는 9,800만 건이 넘고 로컬 인용 데이터는 690만 건입니다. 400개가 넘는 자체 사이트 네트워크에 매달 AI 봇이 10만 회 이상 들르고 지오랭크 홈페이지에도 매달 50만 회 이상 AI 봇이 학습과 인용을 위해 찾아옵니다. 이 방문을 전부 추적해 어떤 정보를 어느 AI가 읽는지 보고 최적화에 반영합니다.

홈페이지를 크게 손보기 어려운 중개사무소에도 길은 있습니다. 지오랭크가 맡았던 연 매출 약 10억 원 스킨케어 브랜드는 홈페이지를 고치지 않고 외부 작업만으로 3개월 만에 평균 AI 가시성 51%, 평균 언급 2.5위를 기록했습니다. 업계 매출 1위 유통 대기업 사례에서는 4개월 동안 AI 답변 속 단점 언급 비중을 90%에서 43%로 낮췄습니다. 그때도 원칙은 정확한 정보를 알맞은 출처에 안전하게 배포하는 것이었고 공인중개사법 명시사항을 지키며 콘텐츠를 운영하는 방식과 다르지 않습니다. 계약은 무약정·월 단위입니다. 3개월 안에 AI 가시성이 나아지지 않으면 50%를 환불한다는 내용이 계약서에 들어갑니다.